Surfaces de bureaux et de vente: L'avenir semble sombre

 | Paru dans Entreprise romande  | Auteur : TESNIER Grégory
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Le titre de l’étude de Credit Suisse est explicite: Expulsion du paradis. Un intitulé quasi-poétique pour décrire une réalité plutôt sombre: si le marché immobilier bénéficiait d’un environnement très favorable ces dernières années, cette époque semble révolue et la prochaine étape qui s’annonce sera vraisemblablement «plus difficile», pour reprendre les mots de Sara Carnazzi Weber, responsable de la recherche économique de Credit Suisse.

En substance, il faut prendre acte de la fin des prix et des loyers en hausse continue, de la fin d’une demande en plein essor et de la fin du constat d’un faible pourcentage de surfaces inoccupées dans un environnement de taux bas. A long terme, tous les secteurs seront touchés par ce retournement de tendance, mais le segment des surfaces de bureaux et de vente apparaît plus particulièrement fragilisé. La révolution numérique, en plus des changements démographiques, est passée par là. Pour Philippe Kaufmann, économiste chez Credit Suisse et un des auteurs de l’étude, «la part du commerce en ligne (6%) dans le secteur global du commerce de détail demeure faible en Suisse chefen comparaison avec les autres pays européens. La mutation structurelle vient tout juste de commencer et va encore bouleverser le marché des surfaces de vente et de bureaux dans les années à venir».

 Dans le détail et concernant plus spécifiquement le marché des surfaces de bureaux, les experts de la banque soulignent d’abord que «le fort taux de vacance n’est pas lié à un contexte de crise économique, mais résulte du calcul rationnel des investisseurs immobiliers en réaction aux intérêts bas». Pour 2016, la demande restera très faible, mais pas négative. Le véritable problème réside dans le fait que «le marché immobilier s’est de plus en plus désolidarisé de la situation sur le marché de la location et l’expansion des surfaces correspond peu à la demande réelle, morose». Pourquoi, cependant, cette demande est-elle morose? Des changements structurels sont en cause. «L’ensemble du secteur tertiaire fait face à de nouveaux défis en raison de la révolution numérique.

 La délocalisation de fonctions d’assistance administrative dans les pays à bas salaires (offshoring) est aujourd’hui facilitée par l’évolution numérique. De grandes entreprises ont déjà délocalisé des dizaines de milliers d’emplois. En raison de la vigueur du franc, l’offshoring devrait de plus en plus faire école auprès des petites et moyennes entreprises également, conduisant à une baisse de la demande de surfaces de bureaux en Suisse, déjà en recul en raison de l’assouplissement du travail (desk sharing, home office, etc.).» Du côté du marché des surfaces de vente, «tourmenté par le commerce en ligne», le bouleversement «ne fait que commencer».

«La hausse des surfaces vacantes, un record de l’offre de surfaces et des loyers en baisse signalent une grande prudence des locataires. La planification des nouvelles surfaces de vente largement inférieure à la moyenne, en dépit du niveau bas des taux d’intérêt, montre l’ampleur des incertitudes quant au rôle du commerce stationnaire dans un monde numérique.» Un signe d’espoir pour les commerçants «à l’ancienne»? Le fait d’obtenir et de demeurer sur un emplacement de premier ordre, telles les rues commerçantes fréquentées et les centres commerciaux bien gérés: «C’est là que le commerce stationnaire est en mesure de s’affirmer au mieux par rapport à la concurrence en ligne». Philippe Kaufmann le rappelle: «Etre positionné sur un emplacement de seconde catégorie est très problématique.

 En effet, quelques mètres de différence entre deux magasins peuvent prédire l’échec ou le succès d’un commerce». Les économistes de Credit Suisse n’escomptent, pour les prochaines années, aucun changement de tendance dans les fermetures de magasins, les surfaces vacantes en hausse et les loyers en baisse. Plus généralement, l’étude Expulsion du paradis souligne que le marché immobilier suisse est en train de se transformer. «Les investisseurs immobiliers ne pourront plus attendre simplement que les rendements leur tombent du ciel», indique le texte de Credit Suisse.

«Réaliser des rendements nécessitera désormais davantage d’efforts», complète Sara Carnazzi Weber. La suroffre a commencé à déployer ses effets, même si des différences régionales demeurent. Les déséquilibres s’accroissent. Un signe concret du changement en cours? La commercialisation de logements locatifs apparaît toujours plus difficile, avec des délais de mise en location qui s’allongent (en progression de quatre jours, de vingt-quatre à vingt-huit).


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