Un local commercial fait l’objet d’une rénovation. Qui paie quoi?

 | Paru dans Entreprise Romande  | Auteur : CORMON, Pierre
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La manière dont les investissements liés à une rénovation peuvent être répercutés sur le loyer des locaux commerciaux en cours de bail fait l’objet d’un calcul relativement complexe. Si le nouveau loyer procure un rendement excessif au propriétaire, le locataire peut demander une baisse du loyer à l’échéance du bail.

Un ascenseur est installé dans un immeuble commercial, l’isolation du toit d’un local industriel est refaite, la ventilation de locaux informatiques est remplacée par un système de climatisation… Comment la facture doit-elle être partagée entre le bailleur et son locataire commercial?

«Il faut distinguer deux cas, selon que les travaux sont effectués par le bailleur ou par le locataire», répond Leila Mahouachi, titulaire du brevet d’avocat et collaboratrice du département des associations professionnelles de la FER Genève. «Dans le cas où c’est le bailleur qui effectue les travaux de rénovation, il a le droit d’augmenter le loyer du locataire.

«Normalement, on doit attendre la fin d’un bail pour en modifier les termes», remarque Jean-Marc Siegrist, avocat spécialisé en droit immobilier et chargé d’enseignement à l’Institut d’études immobilières. «Mais comme en matière commerciale, les baux sont généralement de longue durée, si les travaux apportent une amélioration aux locaux, on admet que le bailleur peut augmenter le loyer sans attendre la fin du contrat.»

Dans quelle mesure? Le montant de cette augmentation fait l’objet d’un calcul relativement complexe, fondé sur plusieurs critères, comme la part de l’investissement engendrant une plus-value (en principe de 50% à 70%), l’amortissement, l’intérêt du capital investi et les nouvelles charges d’entretien.

Efficience énergétique

Si la rénovation vise à améliorer l’efficience énergétique, le locataire peut demander à renégocier les acomptes qu’il verse chaque mois ou chaque trimestre pour sa consommation. «Il faut en profiter pour passer en revue tous les postes qui concernent la consommation d’énergie», conseille Christian Petermann, avocat spécialiste FSA en droit de la construction et de l’immobilier et jugeassesseur bailleur dans le district de Morges. «Certains peuvent être rendus obsolètes par les travaux de rénovation.» Ce peut par exemple être le cas de frais liés au chauffage au mazout, si on est passé à un autre type de chauffage.

A la fin du bail (mais pas avant), le locataire peut vérifier si l’augmentation du loyer liée à des travaux de rénovation ne procure pas un rendement excessif au bailleur. Actuellement, cette limite est fixée comme un rendement annuel de 2,25% ou plus sur les fonds propres1.

Dans le cas où les travaux sont effectués par le locataire (ce qui exige le consentement écrit du bailleur), la situation peut varier de cas en cas. «Les deux parties doivent s’entendre sur ce qu’il adviendra au moment où le locataire restituera les locaux», précise Jean-Marc Siegrist. Trois possibilités sont envisageables. Le bailleur peut demander à ce que le locataire restitue les locaux après les avoir remis dans leur état initial – on rencontre ce cas notamment pour des arcades louées par des enseignes spécifiques, par exemple un restaurant. Il peut demander, lorsqu’il accepte l’exécution des travaux, à ce que les locaux lui soient restitués avec les améliorations, mais sans avoir à participer au coût des travaux. Enfin, le bailleur peut vouloir que les locaux lui soient restitués avec les améliorations et participer à leur financement, jugeant qu’elles apportent une plus-value à son objet.

Valeur ajoutée

«Dans ce cas, le locataire peut prétendre, à la fin du bail, à une indemnité, si la rénovation apporte une valeur ajoutée à la chose louée», relève Leila Mahouachi. «Un autre cas est possible: le bailleur peut demander, en cours de bail, en échange de sa participation financière aux travaux de rénovation, une hausse du loyer modérée, dans une mesure négociée avec le locataire, afin de pouvoir amortir une partie de son investissement. «Si le locataire quitte les locaux avant que cet amortissement ne soit terminé, le bailleur peut lui demander de rembourser ce qu’il reste à amortir», ajoute Jean-Marc Siegrist.

Annexe du bail: être le plus précis possible

Les annexes de baux commerciaux contiennent notamment des règles concernant les frais d’entretien (nettoyage, sécurité, ventilation, chauffage, etc.) Les deux parties ont tout intérêt à ce que ces frais soient définis de la manière la plus précise possible. «Plutôt que frais de nettoyage, il vaut mieux préciser: frais de nettoyage des communs, des vitres, du seuil, graissage des portes coulissantes, déblaiement de la neige, etc.» précise Christian Petermann.

Cette exhaustivité permet au locataire de mieux contrôler que ces frais correspondent réellement aux prestations fournies par le bailleur, et à ce dernier d’éviter que le locataire refuse de s’acquitter de frais qui n’étaient pas clairement précisés. «La loi stipule en effet qu’à part ce qui est précisément convenu, on ne peut rien rajouter par la suite», relève Jean-Marc Siegrist. Introduire un nouveau poste est donc considéré comme une modification du bail. «Ce ne peut être fait qu’en respectant le préavis contractuel, au moyen de la formule officielle cantonale qui rappelle ses droits au locataire et pour l’échéance du bail».


1 Taux directeur national calculé par le SECO + 0,5%, calculé sur 70% des fonds propres.

 

 


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